Формула износа здания

Формула износа здания

Виды оценки основных фондов

  1. Стоимостной учет в сопоставимой форме позволяет определить объем, структуру, динамику и степень использования основных фондов.
  2. Натуральные единицы используются для измерения объема определенного вида основных фондов (количество единиц оборудования, общая мощность оборудования, жилые здания измеряются в квадратных метрах площади и т. д.).
  1. полная восстановительная стоимость (ПВС);
  2. балансовая стоимость (БС);
  3. ПВС за вычетом износа;
  4. полная первоначальная стоимость (ППС);
  5. ППС за вычетом износа;
  6. рыночная стоимость (РС).

Первоначальная стоимость Первоначальная стоимость выражается в ценах, действовавших в момент приобретения данного объекта. По первоначальной стоимости основные фонды принимаются на баланс предприятия, она остается неизменной в течение всего срока службы и пересматривается при переоценке основных фондов предприятия или уточняется при модернизации или капитальном ремонте.

Формула износа здания

Структурная перестройка экономики Узбекистана, начавшаяся в начале 1990 годов, создала предпосылки для формирования рыночных отношений во всех сферах хозяйственной деятельности. Последовательная реализация Правительством РУз политики приватизации привела к появлению частных владельцев прав собственности сначала на объекты жилищного, а затем общественного и промышленного назначения.

Законодательно обеспеченная передаваемость прав собственности стала основой для появления нового и уникального для Узбекистана товара — недвижимости, машин и оборудования, нематериальных активов и других видов имущества. По мере становления и развития оценочной деятельности, частного рынка строительных услуг в Узбекистане повышается значимость результатов оценки, полученных с помощью затратного подхода, как наиболее часто применяемой в практике оценки.

Формула износа здания

Основные фонды — это средства труда, которые многократно участвуют в производственном процессе, сохраняя при этом свою натуральную форму, постепенно изнашиваясь, переносят свою стоимость по частям на вновь создаваемую продукцию. К ним относят фонды со сроком службы более одного года и стоимостью более 100 минимальных месячных заработных плат.

Основные фонды подразделяются на производственные и непроизводственные фонды.

Непроизводственные основные фонды не участвуют в процессе создания продукции (жилые дома, детские сады, клубы, стадионы, поликлиники, санатории и т.д.). Здания (архитектурно-строительные объекты производственного назначения: корпуса цехов, складские помещения, производственные лаборатории и т.д.). Сооружения (инженерно-строительные объекты, создающие условия для осуществления процесса производства: тоннели, эстакады, автомобильные дороги, дымовые трубы на отдельном фундаменте и т.

Определение величины общего накопленного износа

Физический износ – потеря стоимости объекта недвижимости из-за утраты первоначальных технико-эксплуатационных качеств здания вследствие воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

ОЭЖ – общая экономическая жизнь – период времени, в течение которого улучшения в недвижимости дают вклад в стоимость собственности, в любой момент времени экономическая жизнь собственности не может превышать ее физическую жизнь; Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть устранимый и неустранимый.

Оценка имущества и имущественных прав в Украине

Физическая жизнь — определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.).

Срок физической жизни закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится. Экономическая жизнь — определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход.

В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта.

Экономическая и физическая жизнь различаются между собой — обычно экономическая жизнь короче.

Она заканчивается когда эксплуатация объекта не может принести доход, при этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость вследствие значительного износа.

Физический износ

ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС. 2):

  1. внешний износ.
  2. устранимый и неустранимый функциональный износ;
  3. устранимый и неустранимый физический износ;

Устранимый (исправимый) износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СООТВЕТСТВИИ С МЕЖДУНАРОДНЫМИ СТАНДАРТАМИ. ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ: УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят (рис.

Формула износа здания

Полемический характер названия данной статьи обусловлен несогласием ее автора с одним из способов расчета совокупного износа при оценке недвижимости, машин и оборудования затратным подходом.

производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом. Неустранимый (неисправимый) износ – это износ, устранение которого либо физически не возможно либо экономически нецелесообразно, т.е.

Суть этого способа характеризуется формулой: Износы всех видов выражаются в долях единицы.

Автор прочитал об этом способе в книге Э.Б.Саприцкого «Методология оценки стоимости промышленного оборудования» 1. где отмечено, что впервые данная формула была приведена в статье Саприцкого Э.Б. Любарева А.Э. «Некоторые методические вопросы оценки рыночной стоимости промышленного оборудования» 2 в 1996 г. Каких-либо обоснований структуры формулы в статье не обнаружено. Эта же формула встречалась автору в различных публикациях и позже.
Например, в бюллетене «Российский Оценщик» № 9 -10 (49) от сентября-октября 1999 г.

Формула износа здания

Затратный подход — это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.

Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода: — уровень заработной платы; — величина накладных расходов; — затраты на оборудование; — нормы прибыли строителей в данном регионе; — рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества затратного подхода: 1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях: § технико-экономический анализ стоимости нового строительства; § обоснование необходимости обновления действующего объекта; § оценка зданий специального назначения; § при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка; § анализ эффективности использования земли; § решение задач страхования объекта; § решение задач налогообложения; § при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода: 1.

Функциональный и внешний (экономический) износ

ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ И ВНЕШНИЙ (ЭКОНОМИЧЕСКИЙ) ИЗНОС. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СООТВЕТСТВИИ С МЕЖДУНАРОДНЫМИ СТАНДАРТАМИ.

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ: УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ Функциональный износ – это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.